Что самое важное, на что следует обратить внимание при покупке недвижимости? Хотя местоположение всегда является ключевым фактором, существует множество других факторов, которые помогают определить, подходят ли вам те или иные инвестиции. Вот некоторые из наиболее важных моментов, которые следует учитывать, если вы планируете инвестировать в рынок недвижимости.
Расположение недвижимости
Поговорка «местоположение, местоположение, местоположение» по-прежнему является королем и продолжает оставаться самым важным фактором прибыльности при инвестировании в недвижимость. Близость к удобствам, зеленые насаждения, живописные виды и статус района играют важную роль в оценке жилой недвижимости. Близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автострадам и зонам, освобожденным от налогов, играет важную роль в оценке коммерческой недвижимости.
Ключевым моментом при рассмотрении местоположения недвижимости является среднесрочный и долгосрочный взгляд на то, как будет развиваться район в течение инвестиционного периода. Например, сегодня спокойная открытая земля на заднем дворе жилого дома может превратиться в шумное производственное предприятие, что снизит ее стоимость. Тщательно изучите права собственности и предполагаемое использование ближайших территорий, в которые вы планируете инвестировать.
Один из способов собрать информацию о том, каковы перспективы окрестностей рассматриваемой вами недвижимости, — обратиться в мэрию или другие государственные учреждения, отвечающие за зонирование и городское планирование. Это даст вам доступ к долгосрочному планированию территории и позволит определить, насколько благоприятен или неблагоприятен ваш собственный план в отношении недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости
Оценка недвижимости важна для финансирования во время покупки, листинговой цены, инвестиционного анализа, страхования и налогообложения — все они зависят от оценки недвижимости.
Обычно используемые методы оценки недвижимости включают:
- Сравнительный подход: недавние сопоставимые продажи недвижимости с аналогичными характеристиками — наиболее распространенный и подходит как для новой, так и для старой недвижимости.
- затратный подход: стоимость земли и строительства за вычетом амортизации — подходит для нового строительства
- Доходный подход: основывается на ожидаемых денежных поступлениях — подходит для аренды.
Цель инвестиций и инвестиционный горизонт
Учитывая низкую ликвидность и высокую стоимость инвестиций в недвижимость, отсутствие ясности в отношении цели может привести к неожиданным результатам, включая финансовый кризис — особенно если инвестиции заложены.
Определите, какая из следующих широких категорий соответствует вашей цели, а затем планируйте соответствующим образом:
- Купить и использовать самостоятельно. В этом случае вы сэкономите на арендной плате и получите выгоду от самостоятельного использования, а также повысите стоимость.
- Купить и сдать в аренду. Это обеспечивает регулярный доход и долгосрочное повышение стоимости. Однако необходимо обладать темпераментом арендодателя, чтобы решать возможные споры и юридические вопросы, управлять арендаторами, проводить ремонтные работы и т.д.
- Покупка и продажа (краткосрочная). Это, как правило, для получения быстрой, небольшой или средней прибыли — типичная недвижимость находится на стадии строительства и продается с прибылью после завершения строительства.
- Покупка и продажа (долгосрочная). Как правило, это ориентировано на крупный рост внутренней стоимости в течение длительного периода. Это предлагает альтернативы для достижения долгосрочных целей, таких как выход на пенсию.
Ожидаемые денежные потоки и возможности получения прибыли
Денежный поток — это то, сколько денег остается после расходов. Положительный денежный поток является ключом к хорошей норме прибыли на инвестиционную недвижимость.
Разработайте прогнозы для следующих видов прибыли и расходов:
- Ожидаемый денежный поток от дохода от аренды (инфляция благоприятствует арендодателям в получении дохода от аренды).
- Ожидаемое увеличение внутренней стоимости в результате долгосрочного роста цен.
- Выгоды от амортизации (и имеющиеся налоговые льготы).
- Анализ затрат и выгод от ремонта перед продажей для получения лучшей цены
- Анализ затрат и выгод от ипотечных кредитов по сравнению с ростом стоимости
Будьте осторожны с кредитным плечом
Кредиты — это удобно, но они могут быть сопряжены с большими расходами. Вы отдаете свой будущий доход, чтобы получить полезность сегодня за счет процентов, начисляемых в течение многих лет. Убедитесь, что вы понимаете, как обращаться с кредитами такого рода, и избегайте высокого уровня долга или того, что называют чрезмерным левериджем. Даже эксперты в области недвижимости сталкиваются с проблемой чрезмерной долговой нагрузки во время неблагоприятных рыночных условий, а дефицит ликвидности при высоких долговых обязательствах может разрушить проекты в сфере недвижимости.
В зависимости от ваших текущих и ожидаемых будущих доходов, примите во внимание следующее:
- Определите тип ипотеки, который лучше всего подходит для вашей ситуации — ипотека с фиксированной ставкой, с регулируемой ставкой (ARM), только под проценты, с нулевым первоначальным взносом и т.д. Обратите внимание, что каждый тип ипотеки имеет свой собственный профиль риска, и вам необходимо тщательно изучить каждый из них. Например, ARM включает в себя ипотечные ставки, которые могут измениться в любой момент под влиянием рыночных сил, и заемщик должен принять любые изменения ставок в течение срока кредитования.
- Будьте в курсе сроков, условий и других платежей, взимаемых ипотечным кредитором.
- Пройдитесь по магазинам, чтобы найти более низкие процентные ставки и лучшие условия.
Новое строительство по сравнению с существующей недвижимостью
Новое строительство обычно предлагает привлекательные цены, возможность индивидуальной планировки и современные удобства. Риски включают в себя задержки, увеличение расходов и неизвестность недавно застроенного района.
