Недавно мы с женой ездили на просмотр квартиры. Пока нас только двое, и даже с учетом возможности появления детей в будущем, мы не думали, что нам понадобится много места.
Однако агент по недвижимости все же посоветовал нам рассмотреть возможность покупки квартиры большего размера или даже дополнительной квартиры, потому что это будет «хорошей инвестицией» в долгосрочной перспективе.
Это заставило меня задуматься: для людей, у которых есть свободные деньги после учета расходов на жизнь, включая оплату жилья, действительно ли стоит покупать больший дом или даже дополнительную недвижимость в качестве инвестиции?
Все говорят, что это хорошая идея. Конечно, они не могут ошибаться?
Традиционная мудрость гласит, что недвижимость — это отличные инвестиции, потому что цены на нее всегда растут, и она «реальна», то есть это физические активы, а не акции компании, которые могут исчезнуть в одночасье.
Каждый слышал историю о таком-то и таком-то человеке из своего окружения, который получил 150-процентную прибыль от продажи своего дома.
Да, я постоянно слышу, как люди получают сумасшедшие прибыли от недвижимости! Это действительно правда?
Действительно, было время, когда инвестиции в недвижимость часто были отличной сделкой.
По данным URA, каждый 1 сингапурский доллар, вложенный в частную недвижимость в Сингапуре в 1975 году, вырос до 10 сингапурских долларов в 1995 году (10-кратная доходность за 20 лет). Для сравнения, каждый 1 сингапурский доллар, вложенный в мировой фондовый рынок, за тот же период вырос до 7 сингапурских долларов (7-кратная доходность).
Это был период, когда Сингапур перешел из третьего мира в первый. Наша экономика процветала, люди становились богаче, а цены на недвижимость значительно выросли.
Люди, которые были домовладельцами в этот период, должны были извлечь выгоду из этого роста.
Возможно, именно поэтому, особенно среди старшего поколения, существует устойчивое убеждение, что недвижимость в Сингапуре является отличной инвестицией.
Отлично! Так в чем же тогда проблема с покупкой недвижимости в качестве инвестиций? Кажется, что это хороший план, но не так быстро. Сегодня мы являемся гораздо более зрелой экономикой.
С 1995 года до сегодняшнего дня каждый 1 сингапурский доллар, вложенный в частную недвижимость, в среднем вырос только до 1,30 сингапурского доллара (1,3x). Что касается недвижимости HDB, то 1 сингапурский доллар в 1995 году вырос бы до 2 сингапурских долларов сегодня (в 2 раза).
Для сравнения, мировой фондовый рынок за тот же период вырос в 7 раз.
Эта тенденция в значительной степени подтверждается другими источниками. Аналитическая компания по недвижимости UrbanZoom опубликовала исследование, которое показало, что средняя частная квартира в Сингапуре за два десятилетия принесла доход меньше, чем гарантированная доходность CPF в 2,5 процента в год.
Совсем недавно компания DBS Group Research опубликовала исследование, согласно которому доходность недвижимости составляет 2 процента или немного ниже, а отношение цены недвижимости к годовой зарплате семьи со средним доходом достигло многолетнего максимума в 15 раз.
Это соответствует тенденции в других странах с развитой экономикой, таких как США, где рост цен на недвижимость также постоянно отстает от роста общего индекса фондового рынка.
Но недвижимость позволяет мне брать кредиты для инвестирования. Разве это не увеличивает мою доходность?
Да, это верно. Заемные средства позволяют нам усилить результат хороших инвестиций до тех пор, пока доходность инвестиций выше стоимости заемных средств.
Однако в банках Сингапура вы можете занять только до 75 процентов стоимости вашего дома. Даже если вы сможете умножить доходность 1,3x за 20 лет для частной недвижимости в два или три раза за счет заимствования, она все равно не будет соответствовать 7-кратной доходности мирового фондового рынка за тот же период.
Кроме того, не забывайте, что заимствование работает в обе стороны. Оно может увеличить ваши доходы, но также может увеличить ваши потери, если недвижимость потеряет в цене. В том же исследовании UrbanZoom, приведенном выше, примерно каждый пятый владелец частной недвижимости сидел на бумажных убытках.
Инвестиции в недвижимость также дают пассивный доход, если я буду сдавать ее в аренду. Несомненно, это должно что-то значить.
Однако владение и сдача в аренду недвижимости также сопряжены с сопутствующими расходами. Проценты по ипотеке (примерно 1-2 процента), налоги на недвижимость, первоначальные расходы, расходы на содержание и любые разрывы в сроках эксплуатации, я бы сказал, что они примерно сводят на нет прибыль от аренды.
Сюда также не входят вмененные трудовые затраты, связанные с поиском арендаторов и управлением ими.
Но как насчет мамы коллеги моего двоюродного брата, которая продала свою недвижимость за большие деньги? То, что вы говорите, не похоже на то.
Приведенные выше цифры основаны на средних результатах по многим сделкам с недвижимостью. Разумеется, будут люди, у которых дела обстоят лучше, чем в среднем, и люди, у которых дела обстоят хуже.
Мы всегда сможем найти конкретные объекты, людей или периоды времени, которые по той или иной причине нарушили тенденцию. Например, в 2007-2012 годах наблюдался значительный рост цен на перепродаваемую недвижимость HDB, но затем в течение следующих девяти лет цены оставались на одном уровне.
Я бы поостерегся обобщать опыт отдельных объектов, людей или периодов на рынке; в конце концов, один человек, выигравший миллион долларов в «Тото», не означает, что участвовать в лотерее — хорошая идея.
Кроме того, какое преимущество имеет среднестатистический покупатель недвижимости перед другими? Если только вы не опытный ветеран рынка недвижимости, умеющий находить выгодные предложения, вы, скорее всего, не проводите большую часть своего бодрствования за просмотром недвижимости. У вас есть доступ к той же публичной информации и источникам данных, что и у всех остальных.
