Ваш первый шаг в качестве инвестора в недвижимость обычно является самым сложным. Я часто общаюсь с новыми инвесторами, которые чувствуют себя подавленными всем тем, чего они не знают о недвижимости: терминология, рынок, капитал, риски и вознаграждения.
Если это звучит знакомо, позвольте мне успокоить вас: инвестирование в недвижимость — это не ракетостроение. Любой человек может стать инвестором в недвижимость. Все, что вам нужно для этого, — это немного сбережений и немного ноу-хау. 40 000 или 60 000 долларов, которые вы накопите для 20-процентного первоначального взноса, станут фундаментом для долгосрочного инвестирования в недвижимость и построения богатства. Начните откладывать свои доходы от инвестиций в недвижимость с первого дня, растите их на отдельном счете, и вскоре вы будете готовы купить свою вторую, третью или десятую недвижимость.
Давайте рассмотрим четыре лучших типа недвижимости для начинающих инвесторов, а также плюсы и минусы каждого из них.
Односемейные дома рядом с начальной школой
Я рекомендую большинству начинающих инвесторов начать с этого: купить односемейный дом в пригородном районе, где есть государственная начальная школа с высоким рейтингом. Найдите на сайте GreatSchools.org школы, получившие не менее 7 баллов из 10, и начинайте поиск недвижимости в этих районах.
Плюсы и минусы:
Семьи всегда будут искать дома в хороших школьных округах, поэтому данный тип недвижимости является надежной долгосрочной инвестицией. Текучесть арендаторов, как правило, ниже средней, поскольку семьи с детьми школьного возраста обычно хотят оставаться на одном месте дольше и с большей вероятностью продлевают договор аренды на более высокую арендную плату каждый год.
Вы будете получать небольшой ежемесячный доход от аренды односемейного дома, но большая часть вашей прибыли будет получена от его перепродажи. Вы будете платить более высокую ипотеку, чем при покупке других видов недвижимости, что позволит вам получить гораздо больший капитал. Когда вы продадите дом через несколько лет, вы получите большую прибыль, которую сможете вложить в следующую недвижимость. Я работаю со многими инвесторами, которые создали специализированный портфель таким образом: они покупают несколько односемейных домов, а затем продают их все сразу с большой прибылью.
Кондоминиумы рядом с университетами
Спрос на жилье, удобно расположенное рядом с колледжами и университетами, всегда будет высоким. Я обнаружил, что почти все объекты аренды хорошо продаются, если они находятся в нескольких минутах ходьбы от учебных заведений, будь то студии, квартиры с одной спальней или большие кондоминиумы. Если вы покупаете студию, выбирайте ту, площадь которой превышает 500 квадратных футов, так как маленькие студии сложнее сдавать в аренду и продавать.
Плюсы и минусы:
Текучесть кадров высокая, но потери вакантных площадей крайне низкие. Хотя вы можете рассчитывать на то, что каждый год будете сдавать квартиру новым арендаторам, вы сможете быстро найти новый поток студентов без особых усилий, разместив рекламу в школе и получив рекомендации от предыдущих арендаторов.
Ваш капитал в кондоминиуме, как правило, будет меньше, чем в односемейном доме, но ваш ежемесячный доход будет намного выше. У меня есть клиенты, которые постоянно покупают квартиры вблизи университетов и не планируют продавать ни одну из них. Они получают стабильный, высокий доход каждый месяц и без проблем находят новых арендаторов.
Инвестиционный траст недвижимости (REIT) — отличный вариант для начинающих инвесторов, поскольку он не предполагает активной покупки или управления недвижимостью. REITs — это компании, которые владеют и/или управляют недвижимостью, приносящей доход, объединяя капитал большой группы инвесторов. Они позволяют вам, как индивидуальному инвестору, покупать акции и получать дивиденды от активов недвижимости на бирже, подобно акциям или ETF.
Плюсы и минусы:
REITs — это, как правило, инвестиции с низким уровнем риска и высокой ликвидностью, которые предлагают хорошую диверсификацию и надежную — и потенциально высокую — доходность. Инвестирование в REIT — это простой способ сделать ноги новым инвестором, особенно если у вас нет больших сбережений, вы не хотите активно управлять недвижимостью или боитесь вкладывать все свои сбережения в одну недвижимость.
Вы можете начать инвестировать в некоторые REITs, имея всего $1 000. Начните с малого и ищите REIT, которые имеют хороший послужной список, подтвержденный опытным руководством, ростом доходов и довольными инвесторами. Проявите должную осмотрительность и попросите рекомендации, прежде чем инвестировать. Поговорите с людьми, которые уже получили доход от интересующего вас REIT, и остерегайтесь сделок, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой.
Недвижимость с двумя отдельными входами
Если сдача инвестиционной недвижимости в аренду одному арендатору — это хорошо, то сдача той же недвижимости двум арендаторам — еще лучше. Ищите недвижимость, которую можно законно сдавать двум долгосрочным арендаторам; например, такую, в которой есть апартаменты для свекрови или меблированный гараж или подвал с отдельным входом.
Плюсы и минусы:
Односемейные дома с дополнительными жилыми помещениями (ADU) и другая недвижимость, которую можно разделить на два объекта для сдачи в аренду, пользуются большим спросом. Но если вы найдете такой дом, который построен на законных основаниях и имеет соответствующее зонирование, вы сможете одним приобретением создать два стабильных источника дохода. Только убедитесь, что вы сдаете каждую единицу в аренду более чем на 30 дней за раз. В большинстве городов вы столкнетесь с юридическими проблемами, если попытаетесь использовать их для краткосрочной аренды.
