Если у вас когда-либо был арендодатель, вы, вероятно, не мечтаете им стать: Принимать звонки о негабаритных клопах и переполненных унитазах — не самая гламурная работа.
Но при правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным — даже сейчас, когда мы перешли к более высоким процентным ставкам. Инвестиции в недвижимость также могут помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода. А многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления по первому требованию арендатора.
Проблема в том, что многие начинающие инвесторы не знают, куда и как инвестировать в недвижимость. Вот некоторые из лучших способов заработать деньги на недвижимости, начиная от простых и заканчивая высокими.
Лучшие способы инвестирования в недвижимость
Покупайте REITs (инвестиционные трасты недвижимости).
REITs позволяют вам инвестировать в недвижимость без физической недвижимости. Часто их сравнивают с взаимными фондами, это компании, владеющие коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и гостиницы. REITs, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их распространенной инвестицией при выходе на пенсию. Инвесторы, которым не нужен регулярный доход, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего роста своих инвестиций.
Являются ли REITs хорошей инвестицией? Могут, но они также могут быть разнообразными и сложными. Некоторые торгуются на бирже, как акции; другие не торгуются на бирже. Тип приобретаемого вами REIT может быть важным фактором, определяющим степень риска, который вы принимаете на себя, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать, и их стоимость может быть трудно определить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые можно приобрести через брокерские фирмы.
Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, его открытие займет менее 15 минут, а многие компании не требуют первоначальных инвестиций (хотя сам REIT, скорее всего, будет иметь минимальные инвестиции).
Вы также можете получить доступ к более диверсифицированному выбору инвестиций в недвижимость, купив акции фонда, который имеет доли во многих REIT. Это можно сделать с помощью ETF на недвижимость или инвестируя в паевой фонд, который владеет акциями нескольких REIT.
Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость
Инвестиционные платформы для недвижимости связывают застройщиков с инвесторами, которые хотят финансировать проекты либо за счет долга, либо за счет собственного капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие на себя значительной доли риска и выплату комиссии платформе. Как и многие другие инвестиции в недвижимость, эти проекты являются спекулятивными и неликвидными — их нельзя легко продать так, как можно продать акции.
Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы заработать. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, под которыми Комиссия по ценным бумагам и биржам понимает людей, получивших доход более $200 000 ($300 000 с супругом) за последние два года или имеющих чистую стоимость $1 млн или более, не включая первичное жилье. Альтернативные варианты для тех, кто не может выполнить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.
Подумайте об инвестировании в арендную недвижимость
Тиффани Алекси не собиралась становиться инвестором в недвижимость, когда в возрасте 21 года купила свою первую арендную недвижимость. Тогда она была выпускницей колледжа в Роли, Северная Каролина, планировала учиться в аспирантуре по месту жительства и решила, что покупка будет лучше, чем аренда.
«Я зашла на сайт Craigslist и нашла квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, которая была оформлена в студенческом стиле. Я купила ее, жила в одной спальне и сдавала в аренду остальные три», — рассказывает Алекси.
Эта квартира покрывала все ее расходы и приносила дополнительные 100 долларов в месяц наличными — далеко не мелочь для студента-выпускника, и этого было достаточно, чтобы Алекси заразилась риелторством.
Алекси вышла на рынок, используя стратегию, которую иногда называют «хаус-хакинг» — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость. По сути, это означает, что вы занимаете свою инвестиционную собственность, сдавая в аренду комнаты, как это сделал Алекси, или сдавая в аренду единицы в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по данным и аналитике сайта, говорит, что house hacking позволяет инвесторам покупать недвижимость с количеством единиц до четырех и при этом претендовать на жилищный кредит.
Конечно, вы также можете купить и сдавать в аренду целый инвестиционный объект. Найдите такой объект, где совокупные расходы ниже, чем сумма, которую вы можете взимать за аренду. И если вы не хотите быть человеком, который приходит с ремнем инструментов, чтобы устранить протечку — или даже человеком, который звонит этому человеку — вам также придется платить управляющему недвижимостью.
«Если вы будете управлять недвижимостью сами, вы узнаете много нового об этой отрасли, и если вы будете покупать недвижимость в будущем, то у вас будет больше опыта», — говорит Мейер.
Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость
Это HGTV в реальности: Вы вкладываете деньги в недооцененный дом, нуждающийся в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете с прибылью. Эта стратегия, называемая «переворачиванием домов», немного сложнее, чем кажется по телевизору. Она также дороже, чем раньше, учитывая нынешнее повышение стоимости строительных материалов и процентных ставок по ипотечным кредитам. Многие покупатели стремятся заплатить за дома наличными.
«В этом есть элемент риска, потому что большая часть математики, лежащей в основе перевертывания, требует очень точной оценки того, сколько будет стоить ремонт, что не так-то просто сделать», — говорит Мейер.
Его совет: Найти опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы находите подрядчика, который хорошо умеет оценивать расходы или управлять проектом», — говорит он.
Другой риск при продаже недвижимости заключается в том, что чем дольше вы держите недвижимость, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что вы можете выплачивать ипотеку, не получая никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, если будете жить в доме, пока ремонтируете его. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений носят косметический характер, и вы не возражаете против небольшого количества пыли.
